Makler gibt Immobilienausblick 2023: So entwickeln sich Inflation, Zinsen und Kaufpreise im neuen Jahr
Das vergangene Jahr war für die Immobilienbranche alles andere als einfach. Die Mietpreise steigen zum Jahreswechsel weiter an, die Inflation scheint kein Ende zu nehmen und auch beim Thema Immobilienkauf bleibt die Lage schwierig.
„Die Entwicklungen der vergangenen Jahre sind für sich allein kein Indikator für das Jahr 2023. Im Gegenteil könnten laut einer Studie der DZ Bank mehrere Faktoren dazu führen, dass die Immobilienpreise fallen“, sagt Maximilian Wolf. Der Bauträger und Immobilienmakler hat deutschlandweit 12 Standorte und kennt die Sorgen und Nöte der Immobilienbranche genau. In diesem Beitrag verrät er, wie sich die Immobilienmärkte nach seiner Erfahrung im Jahr 2023 entwickeln werden.
Die steigenden Zinsen haben große Auswirkungen
Prognosen für die nähere Zukunft sind auch im Immobilienbereich nicht einfach, mehrere Entwicklungen sind jedoch bereits jetzt erkennbar. Ein wichtiger Faktor ist die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank: Um die Inflation in den Griff zu bekommen, wurde der Leitzins zuletzt um 0,5 auf jetzt 2,5 Prozent angehoben. Da die Teuerungsrate weiter auf hohem Niveau geblieben ist, kann daher für 2023 mit weiteren schrittweisen Erhöhungen um jeweils 0,25 bis 0,5 Prozentpunkten für den Leitzins gerechnet werden.
Dies wird mittelbare Auswirkungen auf die Bau- und Finanzierungszinsen haben. Immobilienkäufer werden absehbar mit Tilgungszinsen von bis zu 5 Prozent rechnen müssen, wobei sie gegenüber dem letzten Jahrzehnt auch deutlich mehr Eigenkapital benötigen werden. Vor dem Hintergrund der allgemeinen Teuerungsrate ist diese Zinsanhebung jedoch eher relativ: Auch weiterhin gibt es genügend Privathaushalte mit einem Kapitalvermögen in mittlerer sechsstelliger Höhe, die aufgrund ihrer guten Einkommenssituation auch diese Lasten bewältigen können. Daher ist ein langjähriger Nachfrageeinbruch in diesem Bereich eher nicht zu befürchten.
Die Immobilienbranche wird zum Käufermarkt
Das hohe Preisniveau führt zudem gleichzeitig zu einem größeren Einfluss der Käufer auf den Immobilienmarkt: Viele Käufer verhalten sich merklich kritischer bei der Auswahl einer Immobilie und prüfen vor einem Erwerb genau, ob Haus oder Wohnung ihren Vorstellungen entspricht. Zudem wird das Thema Energieeffizienz durch die gestiegenen Heizkosten weiter an Bedeutung gewinnen. Eine ältere Heizungsanlage kann hier schnell zum Ablehnungsgrund werden, da sich viele potenzielle Käufer hohe Betriebskosten neben den gestiegenen Tilgungszinsen kaum noch leisten können.
Bedeutsam ist dies besonders für Immobilienlagen in den Großstädten wie München – der Markt hat hier fast nur noch hochpreisige Immobilien im Angebot, die nun merklich weniger Interessenten finden könnten. Zumindest für das erste Quartal 2023 dürfte es daher für Vermittler und Bauherren eher schwierig werden.
Allgemeine wirtschaftliche Entwicklung entscheidend
Es gibt jedoch gute Gründe, für die zweite Jahreshälfte von einer allgemeinen Entspannung auszugehen. Ausschlaggebend wird hier die Entwicklung der Preise und Löhne im Handwerks- und Dienstleistungssektor sein. Die Handwerksbetriebe hatten seit letztem Jahresbeginn prall gefüllte Auftragsbücher und werden noch bis weit ins zweite Quartal 2023 mit der Abarbeitung beschäftigt sein.
Daher konnten sie zuletzt kräftig an der Lohnschraube drehen und die Bedingungen am Markt weitgehend bestimmen. Banken, Notare und Projektentwickler sind jedoch viel weiter vorn in der Wertschöpfungskette und spüren die Folgen des abflauenden Immobilienmarktes bereits jetzt – eine Entwicklung, die auch die Handwerksbetriebe spätestens ab der zweiten Jahreshälfte ereilen wird. Spätestens ab diesem Zeitpunkt wird daher auch der Druck auf die Bauträger nachlassen und sich die Lage am Markt wieder stabilisieren.
Mittelfristig wird die Inflation wieder nachlassen
Ein weiterer Lichtblick am Horizont ist die schon erwähnte Zinspolitik der EZB. Diese hat vor allem den Zweck, die hohe Inflation wieder auf ein erträgliches Maß zurückzuführen. Dabei haben anders als oft vermutet die gestiegenen Energiepreise nicht den größten Einfluss auf die Teuerungsrate gehabt. Allgemein waren auch Mitnahmeeffekte und pandemiebedingte Lieferkettenverzögerungen zu beobachten.
Zusammen mit den schrittweisen Erhöhungen der Leitzinsen gehen wir daher von einer Stabilisierung der Inflation auf niedrigem Niveau ab der zweiten Jahreshälfte aus, was sich mittelbar auch auf die Immobilienpreise und die Kaufkraft der Interessenten auswirken wird. Insgesamt wird der Markt daher ab dem dritten Quartal 2023 wieder deutlich positivere Nachrichten zu vernehmen haben, zumal die Menschen auch in schwierigen Zeiten genügend geeignetem Wohnraum benötigen.
Immobilien sind nach wie vor eine gute Möglichkeit, sein Privatvermögen gewinnbringend anzulegen und für eine gute Absicherung im Alter zu sorgen – für das Jahr 2023 gibt daher gute Gründe, spätestens mit Beginn des dritten Quartals von einer Entspannung an den Immobilienmärkten auszugehen.
Autor
Maximilian Wolf ist Immobilienexperte und Geschäftsführer der Bricks & Mortar Immobilien GmbH. Als Geschäftsführer besitzt er mehrere Unternehmen und Beteiligungen. Darunter zählen unter anderem auch Gesellschaften für Immobilieninvestments, die OPM Beteiligungs GmbH sowie die OPM Invest 1 GmbH. In den letzten drei Jahren baute er Deutschlands größte Unternehmensberatung für die Immobilienbranche auf. Mehr Informationen unter
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