Bereits seit vielen Jahren kursiert die Angst vor der “Immobilienblase”. Derzeit ist die Inflation so hoch wie seit langem nicht und die Zinsen sind stark gestiegen. Genau jetzt hofften viele Investor*innen, dass die “Blase platzt” und die Preise für Haus und Co. heruntergehen, damit sie kaufen können. Dabei ist der Markt für Neubauprojekte aufgrund massiv gestiegener Kosten für Material und Energie praktisch zum Erliegen gekommen.
Doch auch eine Bestandsimmobilie ist für viele Menschen nicht mehr finanzierbar, egal ob es sich um ein Eigenheim oder um Investment-Immobilien handelt. Ebenfalls finden Immobilien, die sich in einer B-Lage befinden, kaum noch Käufer*innen. Während bisher durchschnittliche Immobiliendeals zum Investieren reichten, lohnen sich jetzt nur noch solche, die bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Welche genau das sind, erklärt Immobilienexpertin Anja Blodow in einem exklusiven Gastbeitrag.
Warum ist Investieren schwieriger geworden?
Eine alte Investmentregel besagt: Ein sinnvolles Immobilieninvest muss auf Dauer mehr Geld einbringen, als es kostet. Wenn jedoch wie jetzt die Bankrate von derzeit rund 6 % pro Jahr die Mieteinnahmen von ca. 4% pro Jahr weit übersteigt, ist mathematisch ein positiver Cashflow einfach nicht mehr möglich. Dies kann man als Investor*in abfangen, indem man mit mehr Eigenkapital am Anfang startet, also statt der bisherigen Vollfinanzierung z.B. nur 90% finanziert und so die Zinsrate drückt.
Damit binden Käufer jedoch ihr eigenes Geld und die Eigenkapitalrendite sinkt. Dieser Workaround ist zudem für diejenigen Interessenten ausgeschlossen, die eben nicht so viel Eigenkapital einsetzen können oder wollen. Hinzu kommt, dass die Banken nun noch genauer hinsehen als bisher, wen und was sie finanzieren.
Inzwischen können also insgesamt weniger Käufer kaufen, weniger Immobiliendeals sind noch lukrativ und die Finanzierungsfreude der Banken ist gesunken. Und die gefühlte globale Unsicherheit nimmt noch zusätzliche mögliche Käufer aus dem Markt, die zwar objektiv immer noch in Immobilien investieren könnten, sich jedoch derzeit nicht trauen. Dabei tun sich derzeit auch neue Möglichkeiten auf für diejenigen Investor*innen, die gerade jetzt in Chancen denken.
Viele haben gewartet
Noch eine Investorenregel lautet: „Irgendwas ist immer“ Auch wenn die Preise inzwischen sinken, stellen sich nun neue Fragen, die Investoren umtreiben: Werden die Preise weiter sinken? Soll ich investieren oder brauche ich mein Geld bald selbst, falls ich meinen Job verliere oder die Energiekosten weiter steigen? Auch die Verkäufer von Immobilien leiden unter dieser Situation. Immobilien, die außerhalb von Ballungsräumen liegen oder Sanierungsbedarf haben, finden allmählich nahezu keine Käufer mehr, und schon gar nicht zu den “alten Preisen”.
Fazit: es gab zwar nicht DAS eine Ereignis, das wie eine Nadel die Immobilienblase “zum Platzen” gebracht hätte. Jedoch ist dem Markt infolge vieler Faktoren, die teilweise nicht dem Immobilienmarkt selbst entstammen, dieses Jahr schleichend die Luft ausgegangen. Aktuell ist es fraglich, wann sich diese Lage wieder entspannt. Viele Investor*innen warten also weiter, dass die Preise sinken. Aber ist das die sinnvollste Strategie?
Werden Immobilien im Moment überhaupt noch gekauft?
Denn eine weitere wichtige Investmentregel lautet: “Gewohnt wird immer”. Trotz gestiegener Zinsen und der objektiven Marktbedingungen finden Immobiliendeals, vor allem bzgl. Wohnimmobilien, immer noch tagtäglich statt. Zum einen beobachten wir, dass derzeit Investor*innen vermehrt ihr eigenes Geld in Immobilieninvestments unterbringen. Dies zieht tatsächlich auch immer noch viele Erstkäufer*innen an, denn gerade Gutverdiener wollen vermehrt ihr hart erarbeitetes Geld schützen.
Zudem sehen wir, dass die Investmentprofis noch wählerischer sind, und erstklassige Lagen und Bauqualität bevorzugen, sowie rechtliche sowie steuerliche Konzepte und Vermietungsstrategien optimieren. Themen wie Co-living in guten Lagen in großen Städten sind en vogue, weil kleiner Wohnraum für viele Menschen immer attraktiver wird, auch wegen der steigenden Energie- und Lebenshaltungskosten. Und natürlich bleiben Denkmalimmobilien in besten Lagen attraktiv. Anders gesagt: Profis finden und machen mit Freude immer noch erstklassige Deals.
Die Herausforderung für private Investor*innen, insbesondere Erstkäufer*innen liegt darin, nicht wie die breite Masse abzuwarten, sondern mit Mut den Markt wie die Profis zu nutzen und mittels der richtigen Netzwerke und Experten an die besten Deals heranzukommen. Denn mit dem richtigen Know-how kann gerade wegen der “geplatzten Blase” der Grundstein für ein zukünftiges Vermögen gesetzt werden.
Autorin:
Anja Blodow arbeitete 10 Jahre als Anwältin, bevor sie mit Immobilieninvestments dem Hamsterrad entkam. Mit ihrem Unternehmen IMMOQUEEN zeigt die erfolgreiche Autorin und Speakerin Menschen, wie auch sie in Immobilien investieren und ihre finanziellen Ziele verwirklichen können.
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Fotograf/ Bildquelle: Alan Schade
Aussagen des Autors und des Interviewpartners geben nicht unbedingt die Meinung der Redaktion und des Verlags wieder
