„Eigentum neu erfunden – Powered by Blockchain.“
Mit diesem Slogan wirbt der Anbieter RealT für Investitionen in Immobilien in den USA. Dahinter steckt die in Florida ansässige Firma RealToken mit dem Kanadier Rémy Jacobson als Gründer und CEO. Erleben wir hier eine Revolution auf dem Anlagemarkt oder ist es nur großspuriger Marketing-Sprech?
Investitionsmöglichkeiten in das von deutschen Anlegern so sehr geliebte „Betongold“ gibt es viele: Offene und geschlossene Immobilienfonds werden hierzulande seit den 1960er Jahren angeboten. Crowdinvesting Plattformen wie Exporo, Dagobertinvest und Estateguru, um nur die nationalen Marktführer in Deutschland, Österreich und Estland zu nennen, bieten seit einigen Jahren neue Optionen der Geldanlage in Immobilien. Und das Eigenheim oder der Erwerb einer Immobilie mit anschließender Vermietung steht sowieso seit jeher ganz oben auf der Liste der Privatanleger. Was ist denn so besonders am Angebot von RealT?
Blockchain und Token
Fast jeder mehr oder weniger technisch Interessierte hat schon etwas von der Blockchain gelesen. Eine Technologie, die nach den Aussagen von Experten in naher Zukunft ganze Industriezweige revolutionieren wird. Für Investoren bei RealT bedeutet es, dass das Eigentum an einer Immobilie in sogenannte „Token“ aufgeteilt wird, die von Anlegern erworben werden können. Wer ein Token besitzt, erhält dann einen Teil der Mieteinnahmen. Der Token ist somit der eigentliche Vermögenswert und die digitale Darstellung des Anteils an dem Unternehmen, das die Eigentumsurkunde der jeweiligen Immobilie besitzt.
Und was ist die Blockchain? Vereinfacht ausgedrückt ist die Blockchain die Datenbank, in der die Token und die zugehörigen Transaktionen chronologisch gespeichert werden. Genauer gesagt ist die Blockchain eine verteilte, öffentliche Datenbank, in der die Daten verschlüsselt gespeichert werden. Im Zusammenspiel dieser Faktoren werden Transaktionen in der Blockchain verlässlich, fälschungssicher und für alle Teilnehmer transparent abgelegt. In letzter Konsequenz braucht man deswegen niemanden mehr, der Verträge und Transationen verwaltet oder beglaubigt. Dies ermöglicht Geschäftsmodelle ohne Mittelsmänner, zum Beispiel Hauskäufe ohne Notar oder Wertpapierhandel ohne Banken. Genau dieser Technologie bedient sich RealT für Investitionen in Immobilien.
Immobilien-Token weltweit auf dem Vormarsch
RealT war einer der ersten Anbieter weltweit, der Privatanlegern Immobilieninvestitionen „powered by Blockchain“ zugänglich gemacht hat. Doch sie sind lange nicht mehr die Einzigen. Die Hamburg Commercial Bank AG und das Frankfurt School Blockchain Center hat in ihrer „Studie zur Tokenisierung von Immobilien“ 41 Unternehmen aus 17 Ländern analysiert. Realt ist aktuell einer von 13 Anbietern in den USA, die damit das größte Angebot in diesem Bereich vorweisen können. Gefolgt von Deutschland mit mittlerweile sechs Anbietern, unter denen Exporo und Finexity die bekanntesten Unternehmen sein dürften.
Vorteile für Anleger
Aber welche Vorteile ergeben sich für Anleger durch Immobilien-Investitionen „powered by Blockchain“? Allgemein liegen die Pluspunkte der Blockchain in deutlich sinkenden Kosten, höherer Liquidität und mehr Transparenz. Konkret bedeutet das für Anleger bei RealT und ihren Wettbewerbern:
- Hohe Renditen: Die reduzierten Kosten schlagen sich in höheren Renditen nieder. RealT ermöglicht Anlegern 10% bis 14% Rendite. Sie gehören damit zu den Top-5 der in der bereits angesprochenen Studie betrachteteten Anbieter:
Verglichen mit den Renditen von offenen und geschlossenen Immobilienfonds oder auch konventionellem Crowdinvesting ist dies sehr attraktiv, zumal die Erträge aus Mieteinnahmen von Bestandsobjekten stammen und nicht aus weitaus risikoreicheren Entwicklungsprojekten.
- Niedrige Mindestbeteiligung: Ab 50 Dollar können Beteiligungen in US-Immobilien bei RealT erworben werden. Einige Anbieter von tokenisierten Immobilieninvestitionen, wie zum Beispiel KlickOwn, ermöglichen sogar Anlagen ab 10 Euro. Hier spielt die Blockchain-Technologie ihre Vorteile aus.
- Hohe Frequenz an Ausschüttungen: RealT zahlt die Rendite aus den erzielten Mieterträgen an die beteiligten Anleger täglich aus. Nein, das ist kein Schreibfehler. Während bei den meisten Anlageformen in Immobilien die Rendite erst am Laufzeitende oder im Idealfall einmal jährlich ausgeschüttet wird, erfolgt dies bei RealT tatsächlich jeden Tag. Die Blockchain macht’s möglich.
- Handelbarkeit: Die „Token“ von RealT können an regulierten Börsen oder auf alternativen Handelssystemen (ATS) wie OpenFinance jederzeit gehandelt werden, was den Anlegern enorme Flexibilität und Liquidität verschafft. Außerdem bietet RealT auf ihrer Webseite zusätzlichen einen eigenen Zweitmarkt für Beteiligungen. Bei geschlossenen Immobilienfonds oder Beteiligungen über Crowdinvesting bestehen diese Möglichkeiten in der Regel nicht. Offene Immobilienfonds werden zwar an regulierten Börsen gehandelt, erzielen jedoch eine weitaus niedrigere Rendite.
Herausforderungen und Nachteile für Anleger
Der Erwerb von Immobilien-Token und auch die Zahlung der Mieterträge läuft bei RealT über die digitale Brieftasche des Anlegers, das sogenannte „Wallet“. Wallets von RealT Wallet, AlphaWallet oder MetaMask werden empfohlen. Die Mietzahlung kann direkt in USDC im xDai-Netzwerk-kompatiblen Wallet gutgeschrieben werden oder in USDC über einen Ethereum Smart Contract beansprucht werden. Wem die Begriffe in den letzten beiden Sätzen nichts sagen, versteht auf Anhieb die Herauforderung bei dieser Anlageform: Der Anleger muss sich schon etwas mit der Thematik Wallet, Token und Blockchain auseinandersetzen.
Ein weiterer Nachteil für deutsche Investoren ist das Währungsrisiko der Anlage in US Dollar. Außerdem führt RealT automatisch die Quellensteuer auf die erzielten Kapitalerträge an die amerikanischen Finanzbehörden ab. Diese beträgt durch das sogenannte Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) maximal 15 Prozent, kann jedoch von in Deutschland steuerpflichtigen Anlegern in der Steuererklärung auf die zu zahlende Abgeltungssteuer angerechnet werden. Genauere Auskünfte zur ausländischen Quellensteuer gibt es beim Bundeszentralamt für Steuern.
Fazit
Über Anbieter wie RealT kann bereits mit Kleinbeträgen in Immobilien investiert werden. Die Blockchain-Technologie wird weltweit von mehr als 40 Unternehmen für Immobilienbeteiligungen genutzt, Tendenz steigend. Die Vorteile: Hohe Renditen, niedrige Mindestbeteilung, hohe Frequenz an Ausschüttungen und flexible Handelbarkeit. Anleger müssen sich jedoch mit der Thematik Wallet, Token und Blockchain auseinandersetzen, was für einige Investoren eine Herausforderung darstellen mag. Nachteile bei der Investition im Ausland wie über RealT sind das Währungsrisiko und die steuerliche Behandlung der Erträge. Man darf gespannt sein, wie groß das Stück vom Kuchen des weltweiten Anlagemarkts für Immobilien von rund 8,6 Billionen Euro (2019) ist, das sich die Anbieter „powered by Blockchain“ in Zukunft sichern werden.
Aussagen des Autors und des Interviewpartners geben nicht unbedingt die Meinung der Redaktion und des Verlags wieder!
