Durch die Inflation und die steigenden Preise kommen immer mehr Menschen in finanzielle Engpässe und überlegen zu Recht, wie sie am besten neue Liquidität bekommen können. Als Erstes kommt den meisten Personen ein Darlehen von einer Bank in den Sinn. Allerdings sind Kredite in der aktuellen Zeit durch die gestiegenen Zinsen und Tilgungsraten verhältnismäßig teuer.
Der Teilverkauf gibt Hausbesitzern die Möglichkeit, bis zu 50 Prozent des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung zu veräußern. Die Besonderheit bei einem Teilverkauf ist, dass Hausbesitzer nach dem Teilverkauf weiterhin im Haus wohnen bleiben können. Doch wie sieht ein Immobilienteilverkauf genau aus? Das weiß der Immobilienexperte Andreas Müller und berichtet in einem exklusiven Gastbeitrag über genau dieses Thema.
Was ist ein Immobilienteilverkauf?
Bei einem Teilverkauf können Hausbesitzer zwischen 10 und 50 Prozent des eigenen Hauses verkaufen und weiterhin dort wohnen bleiben. Für Menschen, die kurzfristig Geld benötigen, stellt der Teilverkauf einer Immobilie eine attraktive Alternative zu einem normalen Kredit dar. Nach der Veräußerung entrichten Hausbesitzer eine sogenannte Nutzungsgebühr/Nutzungsentgelt an den/die Miteigentümer für den verkauften Anteil, da dieser ja weiterhin zu 100% genutzt wird. Nach dem Teilverkauf gehört die Immobilie dem Hausbesitzer mindestens noch zu 50% und damit zum größten Teil, wenn er weniger veräußert.
Wie kann ein Immobilienteilverkauf in Zeiten der Krise als Lösung dienen?
Aktuell gehören hohe Immobilienpreise der Vergangenheit an. Der Markt dreht sich seit Mitte 2022 und die Immobilienpreise sinken seitdem kontinuierlich. Hausbesitzer, die in den kommenden ein bis zwei Jahren daher möglicherweise mit einem hohen Wertverlust ihrer Immobilie rechnen müssen, können sich für einen Teilverkauf entscheiden. Durch den Teilverkauf erhalten sie aktuell noch hohe Preise, sozusagen als Zwischenabrechnung und können einen Gesamtverkauf in die Zukunft schieben, wenn der Immobilienmarkt wieder bereit ist, höhere Preise zu bezahlen. Mit einem Teilverkauf erhalten Hausbesitzer sofort liquide Mittel und können trotzdem in ihrer Immobilie wohnen bleiben.
Ein Immobilienteilverkauf ist in der Krise auch wahrscheinlich günstiger als ein klassisches Darlehen von einer Bank. Die Zins- und Tilgungsrate, der sogenannte Kapitaldienst, ist gerade bei Personen ab 60+ derzeit kaum oder nicht finanzierbar, da aktuell hohe Zinsen auf hohe Tilgungsraten treffen, was eine Kreditvergabe für Banken nahezu unmöglich macht. Da viele Hausbesitzer kein nennenswertes eigenes liquides Vermögen oder anderweitige Geldquellen haben, ist der Teilverkauf einer Immobilie oft die einzige Möglichkeit, kurzfristig an benötigtes Geld zu kommen.
Was sind die Vorteile eines Immobilienteilverkaufs?
Ein Teilverkauf eines Gebäudes hat verschiedene Vorteile:
- Hausbesitzer erhalten für 10 bis 50 Prozent einen Teilbetrag des Immobilienwerts und können das Geld für andere Verbindlichkeiten oder neue Investitionen nutzen.
- Durch das Nießbrauchrecht können Hauseigentümer in dem Gebäude wohnen bleiben und es wie gehabt nutzen oder vermieten.
- Die Teilkäufer übernehmen anfallende Transaktionskosten.
- Hausbesitzer müssen sich nicht um eine neue Wohnung oder ein Haus kümmern.
- Es dürfen nach dem Teilverkauf weiterhin Umbauten oder Renovierungsarbeiten vorgenommen werden.
- Hausbesitzer behalten weiterhin ein Rückkaufsrecht. Der veräußerte Teilbetrag kann bei Bedarf wieder zurückgekauft oder das gesamte Haus zum Wunschzeitpunkt ganz verkauft werden.
- Wenn der Immobilienwert steigt, profitieren die Hauseigentümer weiter mit ihrem verbliebenen Anteil daran.
Welche Risiken sind mit einem Immobilienteilverkauf verbunden?
Vor dem Teilverkauf sollten sich Hauseigentümer an einen Fachanwalt oder Immobilienexperten wenden. Immobilienexperten mit dem Fachgebiet Immobilienverrentung kennen den Markt und können Hauseigentümer entsprechend beraten und Tipps für den Teilverkauf geben. Laien haben oft nicht das nötige Fachwissen, um einen Kaufvertrag oder Kaufvertragsentwurf zu erstellen. Bei einem Teilverkauf sollte immer langfristig geplant und potenzielle Risiken beachtet werden. Ein Risiko besteht darin, dass Hauseigentümer in Zukunft das Nutzungsentgelt nicht mehr bezahlen können. In diesem Fall müssen Hauseigentümer ausziehen und das Haus wird komplett verkauft. Da es die Möglichkeit gibt, das Nutzungsentgelt über einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren fest zu vereinbaren, kann man sich als Teilverkäufer hierdurch eine Kalkulationssicherheit zusichern lassen
Wie kann man sicherstellen, dass ein Immobilienteilverkauf erfolgreich ist?
Jeder Schritt bei einem Teilverkauf muss detailliert geplant werden. Als Erstes wird mit dem Käufer der Anteil festgelegt, der zwischen 10 und 50 Prozent des Immobilienverkehrswertes liegt und sich am konkreten Bedarf an neuer Liquidität orientieren sollte. Jetzt werden Hausbesitzer von potenziellen Käufern ein Kaufangebot erhalten. Der Mindestbetrag eines Gebäudes muss in der Regel bei 200.000 € liegen. Nach dem vorläufigen Angebot wird ein zertifizierter neutraler Gutachter den Wert der Immobilie bestimmen, an den sich der Käufer dann halten muss. Wenn Hausbesitzer dem Angebot zustimmen, wird der Kaufvertrag von einem Notar erstellt und dem Verkäufer zur Kontrolle ausgehändigt. Wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde, kann der darin vereinbarte Kaufpreis an die Hauseigentümer ausbezahlt werden und der Immobilienteilverkauf war erfolgreich.
Fazit
Die Kinder wohnen nicht mehr zu Hause und der Pflegeaufwand für ein Haus wird im Rentenalter zu hoch. Ein Teilverkauf kann hier die perfekte Lösung sein. Rentner können weiterhin im Haus wohnen bleiben und bekommen für die Veräußerung einen Teilbetrag. Ein Teil des Hauses wird an die potenziellen Käufer übertragen. Hausbesitzer behalten jedoch ein Nutzungs- und Wohnrecht. Für den Teilverkauf einer Immobilie sollten sich Hauseigentümer an entsprechende Immobilienexperten wenden, um alle weiteren Schritte zu planen.
Über den Autor:
Andreas Müller ist Experte für den Teilankauf von Immobilien und Inhaber der Firma REALWERTPARTNER Immobilien GmbH. Teilverkäufer können bis zu 50 % ihres Immobilienwertes verkaufen und ihre Immobilie weiterhin zu 100 % wie gewohnt nutzen. Dies garantiert ein für den Teilverkäufer im Grundbuch eingetragenes sogenanntes Nießbrauchsrecht.
Immobilienteilverkauf als Lösung in Zeiten der Krise
Aussagen des Autors und des Interviewpartners geben nicht unbedingt die Meinung der Redaktion und des Verlags wieder.
