Wenn es um Immobilieninvestitionen geht, zieht es viele Menschen ins Ausland. Länder wie Spanien, Portugal oder Dubai locken mit hohen Mietrenditen und attraktiven Objekten. Doch die entscheidende Frage ist, ob diese wirklich die bessere Wahl sind als Investitionen in deutsche Immobilien. Die Antwort hängt stark von den Finanzierungsmöglichkeiten und den langfristigen Renditeaussichten ab – und hier hat Deutschland einige klare Vorteile.
Finanzierungsmöglichkeiten: Der große Unterschied
Ein wesentlicher Vorteil von Immobilieninvestitionen in Deutschland ist die Möglichkeit, ohne oder mit nur geringem Eigenkapital zu investieren. Deutsche Banken bieten oft eine 110%-Finanzierung an, was bedeutet, dass nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten vollständig finanziert werden können. Dies ermöglicht es Investoren, mit minimalem bis gar keinem Eigenkapitaleinsatz eine Immobilie zu erwerben und so die Eigenkapitalrendite zu maximieren. Im Ausland sieht die Situation ganz anders aus.
In vielen beliebten Ländern wie Spanien, Portugal oder Dubai werden Bestandsimmobilien nur finanziert, wenn der Käufer zwischen 20% und 30% des Kaufpreises als Eigenkapital einbringt, zuzüglich der Kaufnebenkosten. Das bedeutet, dass man je nach Objektgröße oft 30.000 bis 60.000 Euro oder mehr pro Einheit investieren muss, bevor man überhaupt eine Wohnung erwerben kann. Diese hohen Einstiegshürden schmälern die Eigenkapitalrendite erheblich, denn die Rendite wird im Wesentlichen durch den Einsatz von weniger Eigenkapital maximiert.
Mietrenditen: Mehr Schein als Sein?
Es stimmt, dass die reinen Mietrenditen im Ausland teilweise höher sind als in Deutschland. Doch wenn man diese Renditen auf den erhöhten Eigenkapitaleinsatz herunterrechnet, relativiert sich der vermeintliche Vorteil schnell. Letztlich ist die entscheidende Kennzahl die Eigenkapitalrendite – also, wie viel Rendite pro eingesetztem Euro erwirtschaftet wird. In Deutschland muss oft weniger Eigenkapital eingesetzt werden, was bei moderaten Mietrenditen dennoch zu einer attraktiven Eigenkapitalrendite führen kann.
Die Frage ist also nicht nur, wie viel man prozentual an Mieteinnahmen erhält, sondern wie effektiv das eingesetzte Kapital arbeitet. Ein geringerer Kapitaleinsatz bei moderater Rendite kann in vielen Fällen vorteilhafter sein als ein hoher Kapitaleinsatz bei höherer Rendite, besonders wenn man plant, das Portfolio zu skalieren.
Gesetzliche Hürden und weitere Herausforderungen
Neben den finanziellen Aspekten gibt es im Ausland oft zusätzliche gesetzliche Hürden, die den Immobilienkauf erschweren. In Schweden beispielsweise können deutsche Staatsbürger keine Immobilien erwerben, es sei denn, sie haben eine schwedische Staatsbürgerschaft. In Thailand gibt es ähnliche Einschränkungen. In Spanien existieren gesetzliche Regelungen, die es Hausbesetzern unter bestimmten Bedingungen erlauben, legal in einem Objekt zu bleiben, wenn der Eigentümer nicht innerhalb einer bestimmten Frist eingreift. Solche Risiken erhöhen die Komplexität und die potenziellen Kosten von Auslandsinvestitionen.
In Dubai gibt es zwar weniger solche gesetzlichen Hürden, dafür sind die Finanzierungsmöglichkeiten beschränkt. Neubauten werden häufig nur über sogenannte Payment-Pläne finanziert, bei denen die Immobilie in den ersten Jahren vollständig abbezahlt werden muss. Das bedeutet faktisch, dass der Investor nahezu das gesamte Kapital selbst aufbringen muss, was wiederum die Rendite schmälert.
Ein weiterer Punkt, den man als Investor nicht außer Acht lassen darf ist die Bausubstanz. Je nachdem in welchen Ländern investiert werden soll, ist die Qualität und die Verarbeitung der Immobilie weit von deutschen Standards entfernt.
Fazit: Warum Deutschland die Nase vorn hat
Für Investoren, die auf Skalierbarkeit und hohe Eigenkapitalrenditen setzen, bietet der deutsche Immobilienmarkt klare Vorteile. Die Möglichkeit, Immobilien mit wenig bis gar keinem Eigenkapital zu finanzieren, macht Deutschland zu einem besonders attraktiven Markt. Während die Mietrenditen im Ausland teilweise höher sind, wird dieser Vorteil durch die hohen Eigenkapitalanforderungen und die damit verbundene geringere Eigenkapitalrendite oft wieder zunichte gemacht.
Auslandsimmobilien mögen für diejenigen interessant sein, die über große Cashreserven verfügen und weniger Wert auf den Aufbau von Vermögen legen. Für alle anderen jedoch, die ihre Investitionen skalieren und optimieren möchten, bleibt Deutschland die attraktivere Option.
Autor
Jan Moritz Becker ist Immobilieninvestor, Gutachter und Geschäftsführer der Cashflow Quartier – Real Estate GmbH. Er verhilft Unternehmern sowie Privatpersonen dazu, Immobilien ohne Eigenkapital zu kaufen und finanzielle Freiheit zu erlangen.
Aussagen des Autors und des Interviewpartners geben nicht unbedingt die Meinung der Redaktion und des Verlags wieder.
